Le bon calcul de la surface locative avec ses annexes

Pour calculer la surface locative, nous avons vu :

• la prise en compte de la zone et son plafond de loyer
• l’application d’un coefficient pour approcher le prix du loyer au prix de marché

Nature des surfaces annexes a intégrer dans le calcul

Voyons ici l’ajout des surfaces annexes dans la prise en compte du métrage et quelques spécificités.

En effet, dans le calcul de la surface, on dit rapidement qu’on peut ajouter la moitié des surfaces annexes dans une limite de 8m2.

C’est tout à fait vrai, voici ce qu’en disent les textes… avec quelques subtilités que nous verrons après

(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html?identifiant=BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521)

• “La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes “
• “La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m”
• “Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré“

Ainsi, pour un appartement de 40 m2 avec un balcon de 6 m2, nous prendrons bien 43m2 (40+6/2)

Et la terrasse d’un rez-de-chaussée ?

Le dernier paragraphe attire également l’attention sur les terrasses situées en rez-de-chaussée :

• Nécessité de faire partie des fondations
• Prise en compte d’une surface maximale de 9m2

Cela signifie notamment qu’un appartement ou une maison sans sous-sol, sur lequel “repose” la terrasse, autrement dit une terrasse en pleine terre, ne peut être pris en compte dans le calcul de la surface locative.

Un appartement en rez-de-chaussée d’un bâtiment collectif avec des parkings en sous-sol pourra intégrer 9m2 maximum dans le calcul de sa surface locative

Deux exemples :

• Pour une terrasse semi-enterrée de 6 m2, compter 6/2, soit 3m2
• Pour une terrasse semi-enterrée de 12m2, compter 9/2, soit 4,5m2

Quelle surface de garage prendre dans une maison

Une dernière particularité concerne le garage et la surface à prendre en compte :

(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html?identifiant=BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521)

• “La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.”
• “Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement“

Aussi, avec un garage de 15m2, nous retrancherons 12m2 et pourrons rajouter 3m2 dans le calcul de la surface locative.

Vous pourrez donc parfois être confronté à ces subtilités dans le cadre d’un investissement dans une maison ou d’un appartement situé en rez-de-chaussée.

Aussi, la grande majorité des biens proposés par les promoteurs intègre en surfaces annexes des balcons, loggias ou terrasses aux appartements, augmentant ainsi votre loyer.

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